不動産の「事故物件」、病死は対象外、自殺は... 初の指針案で意見公募を開始

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不動産取引や賃貸借契約で、前の入居者らが物件内で死亡した「事故物件」について、国土交通省は「自然死の場合は告知の必要なし」とするなど、次の買い手や借り手に告知すべき対象をまとめた指針案をまとめた。

指針案は「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン(案)」。国交省は2021年5月20日、この案に関する一般からの意見公募(パブリックコメント)を開始した。

「老衰や病気による死亡は一般的」

「事故物件」は現行、宅地建物取引業法で告知の必要が定められているが、明確な規定はなく、具体的な運用は不動産業者の判断が任されている。

「事故物件」になると、賃料や価格が下がる可能性がある。そのため昨今は、単身の高齢者が賃貸物件から遠ざけられ、住まいをなかなか見つけられないケースが増えているという。このため、国が初めて、その基準を明確にしようと指針案を作り上げた。

「事故物件」として扱われているのは、居住者が事件で死亡した物件と、事件性がない出来事(例:病死)で死亡した物件。「心理的瑕疵(借主・買主に心理的な抵抗が生じる可能性を持つもの)」に該当するものに分類される。

指針案では、「事件性のない出来事」で居住者が死亡した「事故物件」のうち、老衰、病死など、いわゆる自然死については、告知の必要はないと判断。理由は「そのような死が発生することは当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病気による死亡が9割を占める一般的なものである」ためだ。

事故死についても「告げる必要はない」と判断。不慮の事故の死も日常生活の予想の範囲内のことであり「買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられる」としている。

自殺があった物件については「買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられる」として「告げるもの」と判断した。

加えて、告知の期間を区切り、「事案の発生から概ね3年間」としている。

示された指針案については、すでにネットにもさまざまな意見が寄せられている。買い手・借り手の側からは不安を訴えるものが目立つ。

「これからの賃貸は部屋で病死しても教えてくれないと言う。高齢者が増えたのが原因らしいが、その部屋で誰か死んでたら借りたくないな」
「今でも、老人が孤独死してても事故物件にしてない不動産屋の話は、ちらほら聞く。 とにかく今の法律は不動産屋や貸手に有利なように作られてる。入居前にクリーニング代と鍵交換費用を必要とする物件が増えて、敷金をそのまま返しても貸主は痛くない。さらに甘くするのか?」

また、不動産業者をめぐっては「他にすべきことがある」との指摘も。

「リノベでインフラがクソな物件のほうがよっぽど事故物件。排水トラップ死んでる、水道管の劣化で水が茶色い。シャワーの水圧が弱いので、すぐに排水溝がつまる。トイレの水圧が弱いので、すぐにトイレがつまる。湿気がすごくて、何も置かなくても壁紙から滲み出る黒カビ」

不動産業者からは歓迎する声が多い。

「明確なガイドラインができるのは業者的には助かるなぁ」
「事故物件の定義は今までグレーな部分もあって、困っていた同業者も多いはず。明確になってくれると助かります」

一方、事故物件専門という不動産業者からは、

「すべて告知したうえで、ユーザーが買う、借りるの判断をするのが自然な流れだと思っています。3年経てば事故物件が平気になるわけではないので」

と、いう意見が寄せられた。

なお、応募期間は6月18日までで、その結果をみて正式決定する。

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